在新加坡买房贷款你需要知道这些问题

随着房价的不断飙升，现在买房的话全款对于普通工薪族真的是太难了。那么，在新加坡买房如果要贷款的话，要注意哪些问题呢？

熟悉新加坡房市的朋友们都知道，虽然政府前后出台多次降温措施，依然改变不了本地和全球投资者的青睐。最近一次的降温措施要属2018年7月6号实施的两个政策：更高的额外买方印花税（ABSD）和更低的贷款与价值比率。除了购买第一套住宅房地产的新加坡公民和永久居民，个人买家要缴交的ABSD都上调五个百分点。作为企业机构的发展商，要缴交的ABSD则上调10个百分点。

贷款方面，第一套房子的贷款额度（LTV）从之前的80％减少至75％。如果借贷期限超过30年或借贷者65岁，贷款额度则从现在的60％下降至55％。

贷款利率

新加坡的房贷利率已经处于历史地位水平，最近（2020年6月）本地已经有银行提供1.5%年利率的贷款利息配套。在新加坡贷款买屋有两个途径。一是政府祖屋（HDB），HDB提供的贷款利率目前订为 2.6%，这个只有新加坡人可以申请。
绝大多数买房者会通过银行贷款。银行贷款分为浮动利率与固定利率。

浮动利率

新加坡金融政策是采用外汇管制，通过管制外汇，跟各国的兑换率来达到物流，贸易流畅，和有效控制通货膨胀率和物价稳定。

新加坡这些年来已经渐渐的跟美国利率挂钩，美联储不断加息中，新加坡的利率也在慢慢提升。以下介绍新加坡几种不同的浮动利率算法。

SIBOR 或 SOR 挂钩的

浮动利率有好几种，以SIBOR 和 SOR 准则的。SIBOR 是新加坡银行之间的互相借贷的利率指标。银行一般是用SIBOR + Spread ＝ XXX％来做配套。比如市场上SIBOR 是 1.1%， Spread （毛利）是 0.5%，哪么利率就是1.6%。

例如最近（2020年6月）本地一家银行的套餐如下：

第一年：1.5% 固定

第二年：1.5% 固定

第三年：1.5% 固定

之后：SIBOR + 1.2% = 1.8%

跟银行定存挂钩的（Pegged to Fixed Deposit)

这是根据银行里面的，目前银行所给的定期存款的利率为准挂钩的。这不是意味着您需要放定期存款。

比如定期存款是 0.5%, spread （毛利）是 1%，哪么一个配套可能是 0.5% ＋ Spread（毛利） 1% ＝ 1.5%。当然定存也是可以浮动的，因为如果经济大环境改变，利率上调，银行也可能要付更多的定期利率来吸引存户。在这情况下跟定存挂钩的房屋贷款配套当然也会上升。

银行内定的指标（board rate)

Board rate 是根据银行内定的一个指标，每间银行有各自的名称所以board rate 只是一个统称。

比如银行可能给你的利率是1.6% （其实，内部是制定为 board rate – 3%, 这就意味着board rate 是4.6%）。Board rate 一般都是不透明的，是跟据银行内部资金成本而定的，当然也跟利率的大环境挂钩。如果利率起了，银行资金成本上升，整体的贷款组合（portfolio）不赚钱了，银行会不得不提高board rate利率。

Fixed Rate （固定利率）

合约上是固定的，银行所承诺的固定利率，将在他们承诺的年限内固定，不容改变。比如银行可以承诺1.7% （三年），哪么在合约内的三年，不管利率大环境怎么变，银行都得遵守承诺的利率。所以银行一旦分析错误利率走势，便会亏损，所以一般上固定利率都会比较贵，因为它含有一些利率成本未知数的风险。

贷款额度

新加坡的贷款受到押贷偿还能力比（MSR) 和总债务偿还能力比（TDSR) 的限制。银行会以个人的薪水，MSR，TDSR等信息计算个人贷款额度。

买公寓受到TDSR的限制。简而言之，所有贷款不能超过个人月收入的60%。条例包括：

固定收入总额,不固定收入的70%作为薪资计算标准
需要减去未偿还的每月其他分期付款，包括信用卡，汽车贷款，个人贷款等等
剩余金额将用于计算个人最大按揭贷款，按照3.5%住宅或者4.5%商业房产的利率计算
符合条件的贷款将是TDSR和LTV的低者。

举一个简单的例子
假设本地人李先生准备要买第一套房。看中了一套100,000,000的公寓。根据最新的贷款LTV限制，贷款金额最高为750,000 （价格的75%）。李先生今年40岁，他的最高贷款限期将是25年。
现在李先生的月总收入是10,000，其中7,000是固定收入，3,000是可变收入。目前有每月1000的车贷和1000的信用卡账单要付。

TDSR计算如下：
月收入：10,000
其中固定收入：7,000
不固定收入：3,000 x 70% = 2,100
贷款可用收入：9,100
TDSR （60%）：5,460
车贷：-1,000
信用卡贷款：-1,000
剩余可用做房贷收入：3,460
买房最高贷款（25年限）：691,138

鉴于以上情况，李先生只能从银行贷款691,138，而不是750,000。

如果您对买房和贷款有任何疑问，欢迎随时联系。

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